畑を相続
この土地は実家の畑を30年前に相続したものです。母が亡くなっていたのでその子供である私たちが相続人となりました。
当時、遺産分割について不満のある叔父叔母がいたので話し合いの結果10年かかってこの土地を相続しました。
800㎡ほどあります。叔父が農家で畑としてそのまま耕してもらい農地として維持してもらっていましたが、叔父がなくなってしばらくして叔母からもう畑をやらないと連絡をもらい管理することになりました。しばらくそのままにしていましたが市役所からのクレームで定期的に草刈りを始めました。
土地は持っているだけでは単なるコストです。収益を生みません。費用だけが掛かるものです。使わないと意味がないことがわかります。昔は価値が変わらず売れるものだったのですが今は土地神話は過去のものです。大きなコストは固定資産税とメンテナンスの草刈りです。
コスト
固定資産税
畑だったころは農地のため固定資産税は低かったと思います。しかし遺産分割後は名義変更され市街化区域であるため宅地と同じ課税がなされています。最も古い記録でH14年度（2002年）の納税がありこれは叔父あての請求でしたのでこの時から支払っているようです。金額は33万円を超えていました。
ちょうど20年間支払っていることになります。現在では20万円を割っていますので2/3価値が減っています。20年間に支払った税金は平均25万円として500万円支払ったことになります。
草刈
隣の土地の造成によって、最初に入り口の工事をしなくてはなりませんでした。車が入れないからです。これに初期的な草刈りで40万円ほどかかりました。
これ以外に草刈りが年間3回から4回かかります。高速代、ガソリン代、除草剤（農薬）、散布用機械などでコストがかかります。草刈は代行してもらえないかと調べましたがピンキリでした。80円/㎡ぐらいからなので、64000円/回と結構コストがかかりそうなのでやめました。参考URLです。
https://kusakari.sharing-tech.co.jp/column/10190614-2/
使い道の検討
このコストを避けるために何とか使えないかと、農園、駐車場、太陽光を検討したりしました。地元に住んでいないのでの貸農園や駐車場は初期投資は少ないですが、実務を誰かに委託をする必要があるので荷が重いです。また、太陽光発電は長期間維持しなくてはならないリスクと、コストメリットが薄いのでやめました。こちらの記事で紹介しています。
売却
方針の決断
この検討後、私たちが高齢になって払い続けても使えないまま終わる可能性が高いこと、子供たちには負の遺産になってしまうことから、これまで見てきたコストを払い続けるより早く処分したほうが売却を検討することにしました。
いくらで売るか
最初に考えることはどれぐらいで売れるものだろうということです。高ければ高いほどいいのですが、売れそうな値段がありそうなので相場を調べました。
2004年当時、近くに分譲地がありました。分譲地ですので水道などのインフラや接道は良好です。この価格は高いほうの金額と考えました。坪単価で40万円ぐらいです。
もっと近くでの販売希望情報です。これが条件的にはより近いものです。坪単価は16.25万円です。分譲地の半分以下になりますね。同じエリアでこれだけ大きな幅があります。
さらに、インターネットサイトで土地取引価格の履歴を調べることができます。これは2010年に自宅を売却する際に調べてここに行き当たりました。土地総合情報システムといいます。
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
これを利用することで過去に取引された各地の価格情報を参照できます。ここで注意したのは、同じような条件の場所を探すということです。
都市計画上の扱い、地目、用途地域、接道、ガス、電気、水道の状況がなどです。私の条件は南道路2.7m、接道15m、プロパンガス、浄化槽、畑、市街化区域、第1種低層、建蔽率50%、容積率100%です。
こうした条件をデータベースから探して取引実績を調査して目安を決めました。坪単価は16万円ぐらいに合わせました。ただ、これだけ大きな土地なので坪単価16万円だと4000万円前後になります。単独で買う人がいるのかということが不安です。
仲介事業者を探す
ネットにたくさんありますね。これらの一括見積サイトでは業者を紹介してくれます。私たちの土地は業者も少なくどこも同じ仲介業者を紹介してくれたのでそこに依頼することにしました。